Mащабното нарастване на строителството в големите градове и популяризирането на пазара на недвижимите имоти значително насърчи хората да закупуват имоти в жилищни комплекси от затворен тип. Те обикновено са разположени в покрайнините на града или курортни области. Техните предимства като големи тревни площи, детски кътове, модерна инфраструктура, уединение, контрол на достъпа от външни лица ги прави привлекателни за голяма част от населението, но законовата уредба регулираща управлението на този вид комплекси крие предизвикателства. Затова, когато решим да закупим имот в такъв комплекс, е добре наред с проучването, което трябва да направим за конкретния имот, да се запознаем и с това как той функционира.
С приетия през 2009 г. Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) за първи път е дадено определение на понятието жилищен комплекс от затворен тип, а именно: „ комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.
Важно е да се отбележи, че по смисъла на ЗУЕС не всеки комплекс може да се определи като жилищен комплекс от затворен тип. За да се определи като такъв той трябва да отговаря на определени признаци, които да са налице едновременно:
Да има най - малко 4 самостоятелни обекта в режим на етажна собственост. Не всяка съвкупност от сгради формира комплекс от затворен тип;
В зависимост от проекта на инвеститора да има и други обекти, които да обслужват собствениците и обитателите (детски площадки, места за отдих, за спорт, басейни и др.);
Комплексът трябва да е обособен в отделен урегулиран поземлен имот с контролиран достъп от външни лица (денонощна охрана, пропусквателен режим, видеонаблюдение);
Ако комплексът не отговаря на тези признаци, не може да се определи като такъв съгласно ЗУЕС.
Специфики на жилищния комплекс от затворен тип
Най - съществената специфика в сравнение с обикновената етажна собственост (ЕС) е поддръжката на сградния фонд в тези комплекси и регулирането на отношенията вътре в него. Тук е много важна и фигурата на инвеститора.
Законодателят ненапразно е въвел в чл. 2 от ЗУЕС управление с договор (договор за управление и подръжка) между инвеститора и всеки един собственик, закупил имот в такъв комплекс. Този договор се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите едновременно със сключването на предварителния/окончателния договор за покупко - продажба на имота. Той се вписва по партидата на всеки един имот в Имотния регистър като обвързва следващите приобретатели. Противопоставимостта на договора гарантира, че уговорки с първоначалните собственици ще са обвързващи и за всеки последващ, в противен случай общото управление, индивидуализиращо комплекса като цяло, би се обезсмислило. Този вид управление е отделено в специална част от управлението в отделните етажни собствености, поради което нормата на чл. 2 от ЗУЕС е специална по отношение на останалите норми в закона. Това означава, че, ако закупите имот в такъв комплекс и подпишете договор за управление по чл.2 от ЗУЕС, той е с приоритет пред управлението на комплекса от Общото събрание на етажните собственици.
Също така следва да се отбележи, че договорът за управление се сключва за определен срок и липсва уредба какво се случва с него, когато той изтече, бъде прекратено действието му или по съдебен ред бъде обявен за недействителен. Всяка промяна в договора за управление на общите части, прекратяване или изменение подлежи на вписване, за да може да достигне до трети лица - бъдещи приобретатели, наематели и др. Тези аргументи извеждаме от чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС. Молбата за изменение или прекратяване на договора за управление и поддръжка се подава от заинтересованото лице до Агенция по вписванията, за да може да се извърши отбелязване по вписания акт, за да бъдат тези промени противопоставими за третите лица. Не са редки случаите, в които последващо вписване на промени не е извършено поради различни причини. Ето защо е важно при закупването на имот в жилищен комплекс от затворен тип да извършите проверка на съответната документация за да може да се установи дали този комплекс в действителност е такъв и дали договорът за управление и поддръжка обвързва страните (бъдещи приобретатели и др.), по какъв начин и в какъв срок.
Друг важен момент при закупуваното на имот в комплекс от затворен тип е поддръжката, която следва да се заплаща ежемесечно от всички (обитаеми и необитаеми) имоти, с което се създава една трайна ангажираност на собственика да заплаща определена цена, кореспондираща на задължението на инвеститора да осигури качествена услуга.
В случай че Ви предстои да закупите жилище в комплекс от затворен тип или имате правен казус с вече закупено такова, може да се свържете с Адвокатско дружество "Колева и Белова" за консултация и правна помощ.