Когато един имот е съсобствен на няколко лица, всяко от тях може да поиска делба, въпреки противна уговорка, освен ако закона не предвижда друго или ако това е несъвместимо с предназначението и естеството на вещта. Независимо как е възникнала съсобствеността - чрез правна сделка /продажба, замяна, дарение и т.н./, по давност, по наследяване, по приращение, вследствие на регулация – всеки от съсобствениците има право по всяко време да поиска да бъде извършена делба.
Делбата може да се извърши доброволно, чрез нотариален договор за делба или по съдебен ред. Искът за делба не се погасява по давност.
Преди да разгледаме какво представляват доброволната и съдебната делба, ще кажем няколко думи за това какво означава две лица да имат ½ идеална част от недвижим имот.
УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩ ИМОТ
Когато две лица имат по ½ идеална част от недвижим имот, това означава, че всеки един от тях има право фактически да го ползва (ако е жилище – да живее в него). И двете лица са длъжни да си осигурят достъп до имота, а решенията за реда и начина на ползването му, съгласно Закона за собствеността, се вземат с обикновено мнозинство, т.е от съсобствениците, притежаващи повече от половината обща вещ. Когато решението е вредно за имота, незаконосъобразно или просто не може да се сформира мнозинство, всеки съсобственик може да поиска от районния съд по местонахождението на имота да реши въпроса. Решението на съда по чл. 32 от ЗС замества непостигнатото съгласие и ако е нужно назначава управител на общата вещ. Това решение на съда обаче НЯМА вещноправни последици и при изменение на обстоятелствата съдът може да постанови ново решение.
Двамата съсобственици могат и писмено да уредят ползването на общия имот. Например, ако имотът е жилище, могат да се разберат кой коя стая от жилището ще използва, но в този случай може да говорим условно за временна делба, тъй като с нея съсобствениците си разпределят своето правото на ползване, а НЕ СОБСТВЕНОСТТА. Тази делба има облигационен характер, а не вещно-правен – прехвърлителен. Постигнатото споразумение може да бъде променяно по всяко време. Същото не обвързва евентуални бъдещи съсобственици – ако някое лице придобие правата на някой от съсобствениците, то не е обвързано със споразумението – временната делба.
ПРАВО НА ОБЕЗЩЕТЕНИЕ ЗА СОБСТВЕНИКА, КОЙТО НЕ ИЗПОЛЗВА ОБЩИЯ ИМОТ
Важно е да се знае, че всеки от съсобствениците, който не използва общия имот, има право на обезщетение от тези съсобственици, които фактически си служат с него. То обаче се дължи само след отправяне на писмена покана с икане за такова обезщетение. Обезщетенито се дължи за в бъдеще и получаването му се погасява с изтичането на 5-годишна давност от поискването.
КАКВО СА РЕАЛНИ ДЯЛОВЕ И ИДЕАЛНИ ЧАСТИ?
Реалната част е строго индивидуализирана с площ, граници, съседи, т.е това е точно обособена, конкретна част от имот.
Идеалната част, означава право на собственост върху всеки един квадратен сантиметър от целия обект, която идеална част не може да бъде определена с граници. От всяка стая, от всяко едно ъгълче и кът от общия имот се счита, че притежавате, т.нар. идеална част.
Ако притежавате 400/1200 кв.м. от поземлен имот, които са реално обособени /с площ, граници, съседи/, Вие знаете кои са точно тези 400 кв.м. и къде се намират те в целия имот. Това е съвсем различно от това да притежавате 1/3 идеална част от поземлен имот, който е 1200 кв.м., защото тази 1/3 иделна част не е обособена в този имот като конкретно парче земя, а е 1/3 част от целия имот.
ИЗИСКВАНИЯ ЗА МИНИМАЛНИ РАЗМЕРИ И ПЛОЩИ ЗА ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
Когато се извършва делба на недвижим имот, следва да се спазват законовите изисквания за минимална площ на новополучените имоти, които съсобствениците ще придобият, уредени в чл. 19 от ЗУТ, във връзка с чл. 59 от Наредба за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. За извършването на делбата на поземлен имот е необходимо да бъде спазено изискването на чл. 52, ал. 1, т. 1 от ЗКИР, а именно представяне на скица-проект въз основа на изготвен проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри.
При делба на земеделски имоти:
не е позволено да се разделя нива на части с повърхност по-малка от 3 дка.
не е позволено да се разделя ливада на части с повърхност по-малка от 2 дка.
не е позволено да се разделя лозе или овощна градина на части с повърхност по-малка от 1 дка.
Относно обособяването на едно жилище в 2 или повече отделни, то следва всяко от жилищата да отговаря на изискванията в чл. 40, ал. 1 от ЗУТ, а именно: жилището да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него. Допустимо е помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани-тоалетни. Необходимо е представяне на схема-проект.
При разделяне на УПИ, в градовете, новите части следва да имат минимум 14 м. лице и 300 кв.м. повърхност.
При разделяне на УПИ, в курортните селища, новите части следва да имат минимум 16 м. лице и 500 кв.м. повърхност.
При разделяне на УПИ, във вилните зони, новите части следва да имат минимум 18 м. лице и 600 кв.м. повърхност.
ДОБРОВОЛНА ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
Доброволна делба се извършва като между съсобствениците се подпише договор, в който се описва кой каква част от имота придобива. Договорът е формален - с нотариална заверка на подписите.
За извършване на сделката е необходимо да се представят следните документи пред нотариуса:
Документ за собственост – нотариален акт или др.;
Удостоверение за наследници и акт за смърт (при наследствен имот);
Скица или схема на имота издадена от СГКК;
Удостоверение за данъчна оценка на имота, от което е видно, че няма задължения за този имот;
Договор за делба.
Договора за делба следва да се завери пред нотариус и да се впише в Имотния регистър към Агенция по вписванията.
СЪДЕБНА ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
Съдебната делба замества непостигнатата доброволна делба. При нея само по волята на един и независимо от волята на другите съсобственици съсобствеността се прекратява, като се следва специално съдебно производство. Правен интерес от предявяването на иск по чл. 34 от ЗС може да има не само съсобственик, а и лице, което към момента на предявяването на иска не е собственик, но при съединяване на иска за делба с друг /напр. за обявяване на нищожно дарение/, придобива това качество.
Съсобственикът, който иска делба подава искова молба до районния съд, по местанахождението на имота. Започналото съдебно производство може да приключи като спогодба, по взаимно съгласие на съсобствениците. Спогодбата не е съдебен акт, но се ползва със сила на присъдено нещо. Съдебната спогодба е договор, който е одобрен от съда. Тя не може да се обжалва, но действителността й може да бъде оспорена с иск.
Често обаче съдебната делба се развива като едно спорно производство, което преминава през две съдебни фази.
Първата фаза е фазата по допускане на делбата. Тя обхваща всички действия на производството от предявяване на иска до постановяване на решение, с което съдът се произнася между кои лица и за кои имоти и при какви квоти ще се извърши делбата. С влизане в сила на това решение, завършва първата фаза на делбеното производство.
Следва втората фаза. При нея се преглеждат сметките между съделителите и се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите.
Ако имотът или имотите са реално поделяеми, съдът съставя разделителен протокол въз основа на заключение на вещо лице. После призовава страните, за да им го предяви и изслуша възраженията им по него. След това той съставя и обявява окончателният разделителен протокол. Когато решението по разделителния протокол влезе в сила, съдът призовава страните за разпределение на дяловете. Ако те не се споразумеят кой дял на кого да се даде, разпределението се извършва чрез теглене на жребий.
Има случаи, обаче, когато съответният имот – обект на делбата, е неподеляем.
Първата хипотеза е, когато неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, и преживелият съпруг или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права, няма собствено жилище. В този случай съдът по негово искане може да му го остави, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари.Втората хипотеза е, когато неподеляемият имот е жилище, в което при откриване на наследството живее един или няколко сънаследници, нямащи друго жилище. Тогава всеки от съделителите може да поиска то да бъде поставено в неговия дял. В този случай дяловете на останалите съделители се уравняват с друг имот или с пари. Ако няколко съделители, отговарящи на горните условия, предявят претенции, то се предпочита онзи, който предложи по-висока цена. Тази хипотеза се отнася само за делба на жилище, но не и за делба на земеделски земи.Този, който взема имота, е длъжен в 6-месечен срок от влизане в сила на съдебното решение за възлагане да изплати сумите на останалите съсобственици. Последните имат право да впишат за това си вземане законна ипотека.
Ако уравняването не бъде изплатено в срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан. Законът допусна възможност в този случай да не се стига до публична продан и имотът да се възложи на друг съделител, ако той заплати веднага цената, по която е оценен имотът при делбата, намалена със стойността на дела му в него. Получената сума се разпределя между останалите съделители съобразно квотите им.
Когато разделянето на имота е обективно невъзможно, както и при непостигане на разбирателство между страните, имотът се обявява за публична продан, а получената сума се разпределя между собствениците според дяловете им. Това се счита и за най-неизгодният вариант за страните, тъй като цените, на които се продават имотите при публична продажба, са по-ниски от пазарните цени.
НИЩОЖНОСТ НА ДЕЛБА НА СЪСОБСТВЕН НЕДВИЖИМ ИМОТ
Важно е да отбележим, че както при доброволната, така и при съдебната делба, когато е извършена без участието на някои от съсобствениците то тя са НИЩОЖНИ! Следователно всички съсобственици трябва задължително да участват в делбата, за да не бъде обявена за нищожна. /т.7 от Постановление №7 от 28.11.1973г. на Пленум на ВС/. Неучаствалите в делбата съсобственици разполагат не само с правото да искат прекратяване на съсобствеността, но и с правото да продължат да ползват съсобственото имущество съобразно правата си. /т.1 от ТР №3/2013г. от 19.12.2013г. на ОСГК на ВКС/.
Ако сте съсобственик на имот и имате нужда от правен съвет за това как да разделите имота, обърнете се към Адвокатско дружество „Колева и Белова“ за квалифицирана правна помощ и съдействие!